Immer wieder entstehen Vermietern schwerwiegende Schäden durch Mietnomaden. Die Miete wird nicht gezahlt, der Mietnomade verschwindet und ist nicht mehr auffindbar. Nicht selten hinterlassen Mietnomaden ein Chaos. Die Wohnung ist vermüllt, verwahrlost und renovierungsbedürftig. Es dauert eine Weile, bis sie wieder bewohnbar ist und vermietet werden kann. Dem Vermieter entstehen mitunter Mietausfälle in beachtlicher Höhe. Vermieter können Mietnomaden loswerden. Mit verschiedenen Maßnahmen können sich Mieter vor Mietnomaden schützen und gegen Schäden absichern.
Was sind Mietnomaden und wie häufig sind sie?
Der Vermieterverein e. V. hat eine Definition für Mietnomaden geprägt. Dabei handelt es sich um Mieter, die ihre Miete bewusst nicht zahlen. Häufig sind sie bereits zu Beginn des Mietvertrags nicht bereit, ihre Miete zu zahlen. Später bleiben die Mietzahlungen regelmäßig aus. Mietnomaden kommen ihren Verpflichtungen laut Mietvertrag nicht nach.
Mietnomaden zahlen keine Miete und hinterlassen beim Vermieter einen hohen Schuldenberg. Sie verschwinden von einem Tag auf den anderen. Während der Vermieter noch versucht, etwas gegen den Mietnomaden zu unternehmen und die ausstehende Miete einzufordern, ist der Mietnomade häufig schon in einer anderen Wohnung sesshaft geworden.
Mietnomaden gehen vorsätzlich Mietverträge ein und wissen bereits, dass sie die Miete oder Kaution nicht zahlen können. Bei dieser Vorgehensweise handelt es sich um den Straftatbestand des Mietbetrugs. Der Mieter macht beim Abschluss des Mietvertrags bewusst falsche Angaben. Er ist beispielsweise zahlungsunfähig, gibt aber an, dass er über ein ausreichendes regelmäßiges Einkommen verfügt, um die Miete zu zahlen.
Statistische Erhebungen über die Häufigkeit von Mietnomaden in Deutschland liegen nicht vor. Allerdings gibt die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund an, dass es in Deutschland jährlich ungefähr 15.000 Fälle von Mietnomaden gibt.
Wie lange können Mieter keine Miete zahlen?
Die Miete stellt für viele Mieter eine hohe finanzielle Belastung dar. Sie kann in einigen Regionen in Deutschland im Schnitt ungefähr ein Drittel des Haushaltseinkommens einnehmen. Eine Statistik zeigt, wie hoch die durchschnittliche Mietbelastung in den einzelnen Bundesländern im Jahr 2018 war.
Am höchsten war die durchschnittliche Mietbelastungsquote in Hamburg mit 30,4 Prozent, in Bremen mit 29,8 Prozent und in Schleswig-Holstein mit 29,3 Prozent des Haushaltseinkommens. Am niedrigsten war sie in Sachsen mit 22,7 Prozent und in Thüringen mit 23,4 Prozent des Haushaltseinkommens.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in Paragraf 556b, dass die Miete spätestens am dritten Werktag in einem festgelegten Zeitraum zu zahlen ist. Im Mietvertrag ist festgelegt, wann die Miete fällig ist. Dabei muss immer die volle Miete überwiesen werden, die sich aus der Nettokaltmiete und den Betriebskosten zusammensetzt. Verpasst der Mieter die vereinbarte Zahlungsfrist, befindet er sich im Mietrückstand. Er ist mit seinen Zahlungen in Verzug und bricht den Mietvertrag.
Gerät der Mieter mehrmals in Mietrückstand, kann der Vermieter ihn abmahnen. Wenn der Mieter der Zahlung trotz Abmahnung nicht nachkommt, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen.
Wichtig: Gerät der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Mietrückstand, darf ihm der Vermieter fristlos kündigen und muss ihn nicht vorher abmahnen. Die rechtliche Grundlage dafür ist Paragraf 543 BGB.
Mietnomaden wissen mitunter, dass ihnen der Vermieter kündigen kann, wenn sie mit mindestens zwei Monaten in Mietrückstand sind. Sie achten daher darauf, dass ihre Mietrückstände zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Sie verhindern damit, dass der Vermieter rechtlich gegen ihn vorgehen kann.
Wie Mieter lästige Mietnomaden loswerden können
Der Vermieter kann einen Mieter abmahnen, wenn er mit seiner Mietzahlung in Verzug gerät. Die Abmahnung ist gegenstandslos, wenn der Mieter zwischenzeitlich die Miete zahlt. Er kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn er mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter persönlich unterschrieben sein. Der Vermieter muss den Mietrückstand als Kündigungsgrund erwähnen. Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind eine Verwahrlosung der Wohnung, die eine Gefährdung der Mietsubstanz darstellt, oder Schimmelbildung, da die Wohnung nicht gelüftet wurde.
Der Vermieter muss den Zugang der Kündigung nachweisen können. Sinnvoll ist, wenn er die Kündigung im Beisein eines Zeugen übergibt. Hat der Mieter keinen Zeugen, sollte er die Übergabe der Kündigung vom Mieter quittieren lassen. Die Kündigung kann auch per Einschreiben zugestellt werden. Der Mieter muss die Wohnung innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der fristlosen Kündigung geräumt haben.
Räumt der Mieter nach Erhalt der fristlosen Kündigung die Wohnung nicht, kann der Vermieter als letzten Ausweg die Räumungsklage beim Amtsgericht erheben und damit einen Räumungstitel erwirken. Der Vermieter muss einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Erst nachdem der Vermieter den Vorschuss gezahlt hat, erhält der Mieter die Räumungsklage.
Wichtig: Ist der Mieter nicht mehr auffindbar, kann der Vermieter beim Gericht eine öffentliche Zustellung der Räumungsklage beantragen. Er muss zuvor alle möglichen Nachforschungen zum Verbleib der Person vorgenommen haben.
Nach der Räumungsklage ist die Zwangsräumung möglich. Ein Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung. Sperrmüll und deutlich erkennbarer Müll werden entsorgt. Alle anderen Gegenstände werden eingelagert. Die Kosten dafür muss der Mieter tragen, doch muss sie der Vermieter vorstrecken. Zahlt der Mieter nicht, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Schutz vor Mietnomaden
Mietnomaden stellen ein schwerwiegendes Problem für Vermieter dar. Vermieter können sich auf verschiedene Weise vor Mietnomaden schützen:
- Informationen über den Mieter einholen, mit Fragebogen oder Schufa-Auskunft
- Fälligkeit der ersten Mietzahlung bereits vor der Übergabe der Wohnung vereinbaren
- Einkommensnachweise vom Mieter fordern
- Mietnomadenversicherung abschließen
Eine Mietnomadenversicherung schützt den Vermieter vor den finanziellen Folgen von Mietnomaden. Vermieter können sich gegen ausbleibende Mietzahlungen, gegen Kosten durch Vermüllung der Wohnung und gegen den finanziellen Aufwand für Aufräumarbeiten und Reinigung des Mietobjekts schützen. Nicht immer übernimmt die Versicherung diese Kosten vollständig.
Ein Beispiel dafür ist ein Urteil des Oberlandesgerichts München (Az.: 14 U 9475/21) vom 04. Februar 2022. Ein Vermieter klagte gegen Schadenersatz. Die Klage wurde abgewiesen, da der Mieter bereits fristgemäß ausgezogen war.
