Expertentipp: Miet- und Nebenkosten in Zeiten von Corona

Das Corona-Virus hat Bayern schwer getroffen. Trotz erster Lockerungen gelten hier noch immer strenge Corona-Maßnahmen. Kontaktbeschränkungen und Home-Office bleiben an der Tagesordnung. Obwohl das Bundesland als einer der wirtschaftsstärksten Standorte Deutschlands gilt, verdienen nur wenige noch ihr gewohntes Gehalt. Damit Mieter krisenbedingt nicht ihr Zuhause verlieren, wurde schon zu Anfang der Pandemie Mietstundung in Aussicht gestellt.

Bei Mietern und Vermietern gewerblicher und privater Immobilien sorgt das Virus daher für Aufregung. Teils herrscht Verwirrung über die COVID-Regelungen und ihre Auswirkungen auf Mietverträge. Tatsächlich haben Mieter trotz viertem COVID-19-Gesetz nicht immer ein Recht auf Mietfreistellung. Wer die Miete aktuell nicht zahlen kann, hat einiges zu beachten.

Viertes COVID-Gesetz: Was ist das genau?

Die Corona-Krise stellt die Bundesrepublik auf den Kopf. Von Sonderregelungen im Steuerrecht bis hin zu Notfallgesetzen in Sachen Mietrecht hat sich einiges verändert. Mit dem vierten COVID-19-Gesetz hat die Bundesregierung Anfang April Erleichterungen für Wohnungsmieter beschlossen. Angemietete Wohnräume dürfen nicht gekündigt werden, wenn die Miete für das zweite Quartal 2020 auf sich warten lässt. Vorerst war die Regelung bis Ende Juni gültig, lässt sich aber bis September verlängern. Rückstände lassen sich vorerst nicht einklagen. All das gilt nur für Mieter, die finanziell wesentliche Beeinträchtigungen durch die COVID-19-Pandemie glaubhaft machen können.

Und die Nebenkosten?: Das Corona-Gesetz gilt für die Warmmiete und somit auch die Nebenkosten. Ohnehin sollten Mieter die Abrechnung der Betriebskosten stets auf Rechtmäßigkeit prüfen, bevor sie Zahlungen leisten. Ein Großteil aller Nebenkostenabrechnungen ist nämlich gesetzeswidrig.

Mythos oder Wahrheit: Was ist dran an § 1104 ABGB?

Verschoben ist nicht aufgehoben. Sowohl die gestundete Warmmiete muss innerhalb der nächsten zwei Jahre ausgeglichen werden – und zwar inklusive Verzugszinsen. Letztere liegen für Wohnräume aktuell bei etwa vier Prozent. Gewerbliche Mieter haben dagegen mit etwa sechs Prozent zu rechnen. Interessanterweise sieht der österreichische § 1104 ABGB unter besonderen Umständen eine Mietzinsfreistellung vor. Solche besonderen Umstände sind:

Feuer
Überschwemmung
Seuchen

Im Internet kursieren seit der Krise Gerüchte, dass sich auch deutsche Geschäftsmieter auf den Paragraphen berufen können. Leider ist das ein Mythos. Obwohl das Recht dazu hierzulande nicht besteht, können deutsche Unternehmer aber das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. In der Unterhaltung kann sie der österreichische Paragraph – obwohl in Deutschland ungültig – zumindest zu einer überzeugenden Argumentation gegen Verzugszinsen inspirieren.

Zinsbefreiung für Geschäftsräume: Wie man Vermieter davon überzeugt

Obwohl sich deutsche Mieter nicht auf § 1104 ABGB berufen können, können sie gegenüber ihrem Geschäftsvermieter ähnlich argumentieren wie der österreichische Paragraph. Anteilige oder vollständige Mietzinsbefreiung ist auf dessen Basis beispielsweise für Restaurants denkbar, die sich aktuell nicht als solche nutzen lassen. Der im Vertrag angegebene Mietzweck ist dadurch vorerst hinfällig. Wo aufgrund der COVID-Maßnahmengesetze nur mehr eingeschränkte Nutzung erlaubt ist, kann für die Einschränkungsdauer eine Mietzinsreduktion infrage kommen.