Im Zweifamilienhaus des Steuerpflichtigen ist die zweite Wohnung frei geworden, weil Oma verstorben ist. Die erwachsene Tochter hat gerade ihr Studium begonnen und will in die frei gewordene Wohnung einziehen. Nachdem neue Türen, neuer Fußboden und ein neues Bad für insgesamt 15.000 Euro eingebaut sind, vermietet der Steuerpflichtige die Wohnung steuersparend an seine Tochter. Eine solche Vermietung an Angehörige ist in einem Zweifamilienhaus im Gegensatz zu einem selbstgenutzten Einfamilienhaus steuerlich möglich (BStBI 2000 II S.224), das teilt der Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine e.V. mit.
Zu beachten ist, dass der Mietvertrag im Wesentlichen den Regeln einer Fremdvermietung entspricht. Dies gilt auch für den Fall, dass die Tochter die Miete aus dem Unterhalt bezahlt (BStBl 2000 II S. 223 und 224). Der Vater sollte zunächst seine Unterhaltsleistung exakt festlegen, schriftlich vereinbaren und monatlich überweisen. Überweist die Tochter umgekehrt, wie im schriftlichen Mietvertrag vereinbart, vermeidet man Streit mit dem Finanzamt (vgl. Revision: BFH IX R 28/15).
… dann darf der unterste Wert gewählt werden
Sollen die im Beispiel genannten Ausgaben von 15.000 Euro und die laufenden Aufwendungen wie Abschreibungen, Hypothekenzinsen und Betriebskosten ungekürzt steuerlich anerkannt werden, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete betragen (§21 Abs. 2 EStG). Die Kaltmiete kann dem örtlichen Mietspiegel der Kommune bzw. des Landkreises entnommen werden. Enthält er Rahmenwerte für vergleichbare Gebäude, z.B. von acht bis zehn Euro je Quadratmeter, darf der unterste Wert gewählt werden (ÖFD Frankfurt/Main v. 22.1.2015, S 2253 A – St 227).
Umstritten ist, ob der Vergleich auf Basis der Kaltmiete oder auf Basis der Kaltmiete zuzüglich der Umlage für die Betriebskosten vorzunehmen ist (Revision: BFH IX R 44/15). Die Auswirkungen werden an dem Beispiel (Tochter zahlt 280 Euro Kaltmiete plus 150 Euro Umlage) deutlich: Wenn der BFH als Vergleichsmaßstab die ortsübliche Kaltmiete festlegt (hier: 500 Euro), kann der Vater nur 56 Prozent der obigen Sanierungskosten zuzüglich Abschreibungen, Hypothekenzinsen und Betriebskosten absetzen. Wird als Maßstab die Kaltmiete zuzüglich der Umlagen festgelegt (650 Euro), liegt die Miete der Tochter bei 66,15 Prozent und die Sanierungsaufwendungen werden in voller Höhe berücksichtigt.
„Mieterhöhungen schriftlich festhalten“
Erich Nöll, Geschäftsführer des BDL: „Um auf der sicheren Seite zu sein, sollte man derzeit keine Kaltmiete so festlegen, dass sie mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete beträgt. Der Mietspiegel erscheint regelmäßig im Februar des laufenden Jahres. Gerade bei steigenden Mietpreisen ist darauf zu achten, die zahlende Miete anzupassen. Auch die rechtzeitige Mieterhöhung sollte schriftlich festgehalten werden.“
da Hog’n
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Sehtr gute Info.
Gruss
Franz